В настоящее время главной стратегической целью Правления ГСК «Восход» является оформление договора с Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ) об аренде земельного участка под всеми гаражами кооператива в соответствии с современными законами с тем, чтобы обеспечить гарантии дальнейшего существования гаражей.
Земля под гаражами на данный момент состоит из двух стоящих на кадастровом учете земельных участков с разными видами разрешенного использования по типу находящихся на этих участках гаражей. Срок действия договора аренды земельного участка под металлическими гаражами давно истек.
Договор аренды земельного участка под кирпичными гаражами был заключен в 1999 году на 25 лет и продлен до 12.01.2027. Заключить такой же в современных реалиях не получится в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому исключительное право на заключение договора аренды муниципальной земли имеют собственники объектов недвижимости, находящихся на этой земле. Таким образом, ГСК «Восход», как юрлицо, не может претендовать на аренду земли, поскольку не имеет на ней недвижимости в собственности.
Пока получается, что любой собственник гаража «главнее» кооператива в целом и мог бы сам заключить договор аренды земли с городом, но это не так, согласно п. 2 уже упомянутой статьи ЗК РФ, которая описывает нашу ситуацию и вводит понятие договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Формально любой собственник гаража также может инициировать заключение такого договора, но это а) невозможно технически; б) было бы неправильно, поскольку в таком случае получается, что такой договор замыкается на какого-то конкретного человека, с которым может случиться всякое.
Чтобы сделать все правильно, логично было бы оформить в собственность кооператива, как юрлица, стоящие на кадастровом учете помещения, предназначенные для обслуживания всех членов кооператива, а именно офис и ремонтные боксы (помещение I) и кабинет для приема взносов (помещение II), но за недвижимость в собственности придется платить налог, который на момент написания составляет для организаций 2,2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости в год, поэтому Правление рассматривает оформление права собственности только на помещение меньшей площади — помещение II.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, Правление предполагает придерживаться следующего плана.
- По результатам ближайшего общего собрания членов кооператива оформить в собственность ГСК «Восход», как юрлица, помещение, предназначенное для обслуживания всех членов кооператива (приема взносов).
- Обратиться в ДГИ с заявлением о предварительном согласовании предоставления объединенного земельного участка под всеми гаражами в аренду ГСК «Восход».
- Провести межевание объединенного участка силами наемного кадастрового инженера.
- Подать в ДГИ заявление о предоставлении объединенного земельного участка «ГСК» Восход по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет.
- Зарегистрировать заключенный договор аренды земли в Росреестре.
Стоит отметить, что каждый из этих этапов, по опыту, растянется на месяцы — именно поэтому следует начать действовать уже сейчас. Кроме того, пока открытыми остаются вопросы включения каждого собственника в договор аренды, распределения арендной платы между собственниками и несобственниками, а также процесс передачи обязанностей по аренде части земли в случае продажи гаража. Однако следует иметь в виду, что из двух существующих это наиболее реальный вариант сохранить землю за кооперативом. Второй вариант — «гаражная амнистия», но вероятность ее реализации стремится к нулю.